Les raisons sont nombreuses pour mettre sa résidence secondaire en vente : envie de nouveautés, séparation, prix de vente intéressant, etc. Dans certaines régions, le prix des chalets et des condos a doublé, ce qui constitue un avantage pour les vendeurs.
Avec les taux d’intérêt qui ont augmenté depuis la pandémie, le secteur des résidences secondaires a connu une période tranquille. Mais cette tendance semble vouloir s’inverser avec la baisse du taux directeur depuis l’été 2024. Une nouvelle encourageante pour le marché des chalets, qui est très important notamment dans les Laurentides, mais aussi dans plusieurs régions du Québec.
Comprendre les implications fiscales lors de la vente de votre chalet, condo ou toute autre résidence secondaire s’avère crucial. Particulièrement depuis le 25 juin 2024, date de dépôt de la motion concernant le nouveau taux d’inclusion de l’impôt sur le gain en capital. Auparavant, 50 % du gain en capital était imposable, alors que maintenant, c’est 66,7 % pour les gains dépassant 250 000 $.
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Trucs et conseilsAttention, le nouveau règlement déposé en juin dernier n’a pas encore officiellement été enchâssé par la loi en date de janvier 2025, par contre, les instances gouvernementales suggèrent tout de même de calculer le taux d’imposition selon la nouvelle réglementation. Il est toujours recommandé de consulter un professionnel financier afin de connaître toutes les répercussions fiscales de la vente d’une résidence secondaire et de s’assurer de remplir adéquatement sa déclaration d’impôt. |
Une résidence principale correspond à l’endroit où on habite la plupart du temps. C’est différent d’une résidence secondaire (un chalet au bord d’un lac, une cabane dans les montagnes, un appartement en ville pour le travail ou encore un condo donnant directement sur une piste de ski), qui est occupée seulement une partie de l’année, par exemple lors des fins de semaine ou durant les vacances.
Comme contribuable canadien, vous avez l’obligation de déclarer votre résidence principale dans vos déclarations de revenus. Si vous désignez une propriété comme étant votre résidence principale, vous pouvez être exempté d’impôt sur le gain en capital lors de la vente, selon les circonstances.
Pour qu’une résidence soit considérée comme une résidence principale par le gouvernement du Canada, elle doit respecter certaines conditions :
N’oubliez pas que vous pouvez désigner une seule résidence principale par année, que vous soyez propriétaire ou locataire. Il peut toutefois y avoir des exceptions, voire des complexités. Les professionnels qui peuvent vous aider sont les comptables, les fiscalistes, les courtiers immobiliers ou les planificateurs financiers. N’hésitez pas à les consulter.
Votre chalet est-il une résidence secondaire ou une résidence saisonnière? D’abord, ce n’est pas une question d’emplacement ou de structure physique. C’est plutôt par rapport à l’utilisation que vous en faites. Pour qualifier une résidence de secondaire ou de saisonnière, la loi diffère un peu, selon la province où vous habitez au Canada.
Une résidence secondaire est habitée de manière régulière tout au long de l’année, notamment les fins de semaine et durant les vacances. En revanche, la résidence saisonnière est habitée de façon irrégulière, occasionnelle, ou seulement durant certains mois, par exemple, un chalet trois saisons. Dans les deux cas, il n’y a aucune différence lors de la vente.
Qu’en est-il des résidences secondaires que vous n’habitez pas, comme un immeuble locatif ou une maison locative? Ce sont des biens immobiliers, et non des résidences secondaires, considérés comme un investissement et donc comme un revenu.
Vous avez pris votre décision : vous allez mettre en vente votre résidence secondaire. C’est parfait, mais avant de planter la pancarte et de partager la bonne nouvelle avec vos amis, il faut comprendre le calcul de l’impôt sur la vente de votre résidence secondaire, ainsi que les implications fiscales de cette décision.
Le gain en capital correspond à la somme perçue lors de la vente de votre chalet ou de toutes autres résidences.
| Gain en capital = prix de vente – prix d’achat incluant certaines dépenses |
Le taux d’imposition est plus élevé lors de la vente d’une résidence secondaire que lors de la vente d’une résidence principale.
Il y a différentes façons de réduire l’impôt à payer sur le gain lors de la vente :
Prenons l’exemple de Judith, qui a acheté un chalet bien avant la pandémie et l’a payé 125 000 $. Au fil du temps, elle a fait des rénovations (50 000 $), et ce bien immobilier a pris de la valeur.
Judith peut aujourd’hui vendre son chalet 300 000 $.
Le gain en capital se calcule comme suit : prix de vente 300 000 $ – prix d’achat avec rénovations 175 000 $ = 125 000 $
À la vente, Judith réalise un gain en capital de 125 000 $, dont 50 % sont considérés comme un gain imposable, tandis que l’autre 50 % ne l’est pas.
Depuis juin 2024, le taux d’imposition sur les gains a été modifié.
En tenant compte de cette information, disons que Judith a effectué des rénovations majeures sur son chalet et réalise un gain en capital de plus de 250 000 $. Le taux d’imposition sur la première tranche de 250 000 $ sera de 50 %. Quant à l’excédent, le taux d’imposition sera de 66,7 %.
Pour démystifier le tout et bien comprendre la différence d’imposition lors de la vente, voici un tableau comparatif entre l’imposition sur le gain en capital de la résidence principale versus secondaire.
Impôt sur les gains en capital au Québec |
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| Résidence principale | ||
| Situation | Impôt à payer | |
| Si c’est la résidence principale depuis l’achat | Aucun impôt à payer sur le gain | |
| Si la propriété est considérée à tour de rôle comme résidence principale et résidence secondaire | Impôt à payer sur une partie du gain | |
| Résidence secondaire | ||
| Situation | Impôt à payer | |
| S’il y a des gains de moins de 250 000 $ | 50 % sont imposables | |
| S’il y a des gains de 250 000 $ et plus |
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Lorsque vos enfants étaient jeunes, aller au chalet chaque fin de semaine représentait des moments incroyables. Maintenant qu’ils ont commencé à travailler, vous y allez moins souvent. Qu’à cela ne tienne, ce n’est pas une raison pour laisser cette propriété inoccupée! Faites-en la location, mais sachez qu’il y aura des impacts fiscaux.
Lorsqu’une propriété change de vocation, par exemple si vous décidez de faire la location de votre chalet, c’est un changement d’usage et elle est maintenant considérée comme une source de revenus ou propriété à revenus.
À noter : lors de la vente, que votre deuxième résidence soit locative ou non, vous devrez payer de l’impôt sur le gain en capital (voir le tableau précédent à la section résidence secondaire).
Mais puisqu’elle est maintenant en location et que vous bénéficiez d’un revenu supplémentaire, vous devrez également payer de l’impôt sur ce nouveau revenu (revenu de location moins les dépenses) au taux d’imposition selon le total de vos revenus de l’année (salaire, revenu d’entreprise, de placement et de location). Au même titre qu’un propriétaire d’immeuble locatif.
Raisonnablement, une partie des frais généraux peuvent être considérés comme des dépenses :
Les frais directement liés à la location peuvent être entièrement considérés comme des dépenses :
Avant de prendre la décision de louer votre résidence secondaire, consultez votre fiscaliste ou votre comptable pour connaître toutes les implications et les exigences.
Afin de rentabiliser votre chalet, ou résidence secondaire, et avant de vous lancer dans cette aventure, prenez connaissance de ces 9 conseils pour louer son chalet sans tracas.
Source: Centris
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